定向安置房是什么产权?定向安置房和商品房有什么区别?

在城市化进程中，因城市规划、土地开发等原因，一部分居民需要搬迁，为了妥善安置这些居民，政府或开发商会提供定向安置房。作为一种特殊的房产类型，定向安置房在产权性质、交易限制、质量等方面与商品房存在显著差异。

一、定向安置房是什么

定向安置房，顾名思义，是因特定原因（如城市规划、土地开发等）而定向建设的，用于安置被拆迁户或特定群体的房屋。其产权性质被定性为经济适用房，但又不完全等同于普通的经济适用房。最大的不同在于，定向安置房不受普通经济适用房“五年内禁售”的限制。这意味着，定向安置房的持有者在需要时可以随时上市交易，只需按照成交额的3%补交土地出让金即可。

这一政策规定，既体现了政府对定向安置房持有者权益的保障，也反映了政府在土地管理和房产交易方面的灵活性和人性化考虑。通过允许定向安置房在补交土地出让金后上市交易，政府既保证了土地资源的合理利用，又兼顾了安置户的住房需求和财产权益。

二、定向安置房与商品房的产权区别

尽管定向安置房在某些方面与商品房相似，但在产权性质上，两者存在显著差异。

1. 产权完整性：很多安置房并不具备完全产权。它们可能拥有完全的房屋所有权，但在土地使用权方面却存在不足。很多安置房的土地性质是划拨土地，即未缴纳土地出让金。相比之下，商品房则拥有完全产权，包括完全的房屋所有权和土地使用权，且土地性质为出让土地，即已缴纳土地出让金。

2. 交易限制：定向安置房在交易时间上往往受到限制。为了保障安置户的住房权益，政府可能会规定在几年内不得上市转售。而商品房则没有这方面的限制，只要房屋已经办理过登记，且为现房状态，即可上市交易。当然，需要注意的是，法律上是不允许商品期房转售的。

3. 补缴土地出让金：由于定向安置房的土地性质多为划拨土地，因此在未来再次交易时，购买者可能需要被要求补缴土地出让金。而商品房由于土地性质为出让土地，在交易时无需补缴土地出让金。

三、定向安置房与商品房的其他区别

除了产权性质上的区别外，定向安置房与商品房在以下几个方面也存在显著差异：

1. 建设质量与标准：由于定向安置房的建设利润被严格限制，建筑商为了增加利润往往会偷工减料。加上监管部门可能存在的疏漏或不当行为，导致安置房的整体质量普遍不如商品房。商品房则由于建设利润较高，且受到更严格的监管，因此建设质量和标准通常更高。

2. 配套设施与居住环境：定向安置房在配套设施和居住环境方面往往也不如商品房。由于建设成本和利润的限制，安置房的配套设施可能不够完善，居住环境也可能相对较差。而商品房则更注重配套设施的完善和居住环境的优化，以吸引购房者。

3. 价格与价值：定向安置房的价格通常较低，这是由于其建设成本和利润限制所决定的。然而，这也意味着安置房的投资价值相对较低。相比之下，商品房的价格更高，但其投资价值也更大。商品房的价格受到市场需求、地段、配套设施等多种因素的影响，具有更大的升值潜力。

4. 政策影响与风险：定向安置房受到政府政策的影响较大。政策的调整可能会对安置房的交易、价格等方面产生较大影响。而商品房则相对更加市场化，受政策影响较小。当然，这并不意味着商品房没有风险，只是其风险更多来自于市场波动而非政策调整。

综上所述，定向安置房作为一种特殊的房产类型，在产权性质、交易限制、质量、配套设施、价格与价值以及政策影响与风险等方面都与商品房存在显著差异。购房者在选择时应充分了解这些差异，并根据自己的实际需求和经济状况做出明智的选择。同时，政府也应加强对定向安置房建设和交易的监管，以保障安置户的合法权益和住房需求。